在二手房交易中，“滿五唯一”(滿5年且是家庭唯一住房)的房屋，因可免征營業(yè)稅等稅費(fèi)而倍受購房者青睞。但購房者也要擦亮眼睛辨別房屋是否真的滿足“滿五唯一”的條件，并做好書面約定。近日，江蘇省常熟市人民法院審結(jié)一起涉及房屋不符“滿五唯一”的中介合同糾紛案件。
2021年3月3日，某中介公司工作人員陳某通過微信向被告范某發(fā)送“雙實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房!滿五唯一稅少某某小區(qū)……”的消息。當(dāng)日，案外人王某(甲方)、被告范某(乙方)、原告中介公司(丙方)簽訂《房屋買賣居間合同》，合同約定房屋成交價(jià)為330萬元，房產(chǎn)過戶應(yīng)要繳納的所有稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，乙方在簽訂本合同時(shí)向丙方繳納居間代理傭金25000元，甲方確保本房屋為“滿五唯一”住房等。4月14日，買賣雙方完成過戶手續(xù)。后中介公司以范某應(yīng)按照合同約定支付中介費(fèi)25000元為由，向常熟法院提起訴訟。
審理中，被告范某認(rèn)為，因原告中介公司故意隱瞞交易房屋不符合“滿五唯一”條件的事實(shí)，導(dǎo)致其在過戶過程中多交了稅費(fèi)，故其不應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。中介公司則認(rèn)為，其無法自行判斷交易房屋是否滿足“唯一”標(biāo)準(zhǔn)，且合同中甲方已經(jīng)明確表示房屋滿足“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，故其不存在故意隱瞞或者提供虛假信息的情形。
法院審理后認(rèn)為，原被告之間系中介合同關(guān)系。雙方爭議的是原告中介公司有無故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況，以促使訂立合同。根據(jù)法院向不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員咨詢可知，在原被告及案外人王某簽訂涉案《房屋買賣居間合同》之前，原告中介公司無法自行查詢得知涉案房屋是否滿足“滿五唯一”中的“唯一”標(biāo)準(zhǔn)。
而案外人王某在簽訂合同時(shí)明確表示，其所出售的房屋符合“滿五唯一”條件，故無法認(rèn)定原告中介公司故意隱瞞重要事實(shí)，或提供了虛假情況。據(jù)被告范某在庭審中陳述，在簽訂《房屋買賣居間合同》之后、網(wǎng)簽之前，其已從原告中介公司處獲知，王某所出售房屋不滿足“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，但因“看中這套房子了”、期望后續(xù)由中介公司與王某協(xié)商解決等因素，其仍接受原告中介公司提供的后續(xù)中介服務(wù)。
因此，被告范某在其已明知房屋不符合“滿五唯一”條件、可能存在稅費(fèi)承擔(dān)爭議的基礎(chǔ)上，繼續(xù)進(jìn)行了房屋買賣的網(wǎng)簽、貸款、過戶等行為。被告范某應(yīng)當(dāng)按照約定支付中介費(fèi)，故法院判決被告范某支付中介費(fèi)25000元。現(xiàn)該案判決已生效。
亦莊律師提醒
按照民法典第九百六十二條的規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在提供中介服務(wù)時(shí)，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供信息，否則，有可能無法主張中介費(fèi)甚至要承擔(dān)賠償責(zé)任。
本案中，中介公司雖然以“滿五唯一”進(jìn)行宣傳，但經(jīng)過調(diào)查得知，房屋出賣方明確表示房屋符合“滿五唯一”的條件，且中介公司并不能自行查詢房房屋是否符合“唯一”的條件。在網(wǎng)簽之前，購房者從中介公司處得知交易房屋不符合“滿五唯一”條件，但其出于自身考慮，仍然進(jìn)行后續(xù)交易行為，此種情形不宜再認(rèn)定中介公司未如實(shí)報(bào)告事項(xiàng)。
對于購房者來說，要了解擬交易房屋是否符合“滿五唯一”的條件，不能僅依賴于中介機(jī)構(gòu)，還應(yīng)主動(dòng)、審慎向房屋出賣方了解情況。但如果中介機(jī)構(gòu)明知房屋真實(shí)情況后，故意隱瞞或者提供虛假情況的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任
中國法院網(wǎng)訊(譚逸馨 唐海山)